Quelle : http://www.dasinvestment.com/investments/immobilien/news/datum/2013/04/19/immobilien-sind-erschwinglich-geworden/

Immobilien sind nach wie vor erschwinglich

Jürgen Michael Schick

An manchen Standorten mag der Immobilienmarkt zwar zu seltsamen Spitzen führen. Insgesamt aber seien die Immobilienrisiken in Deutschland gesunken, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundes-verbandes. Eine Analyse.

 

Die Risiken des Immobilienerwerbs für private Käufer sind in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Dies gilt sowohl für das Segment der Anlage-Immobilien, also für Käufer, die eine Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben, wie auch für Selbstnutzer, die ein Eigenheim kaufen.

Eines der Hauptrisiken beim Immobilienerwerb ist, dass zu wenig Eigenmittel und zu viele Fremdmittel eingesetzt werden. Im Allgemeinen gilt, dass die Risi-ken für private Käufer proportional mit dem Fremdkapitalanteil steigen.

Deshalb ist es eine gute Nachricht, dass heute mehr Immobilien als früher mit einem hohen Eigenkapitalanteil erworben werden. Fremdfinanzierungen von 100 oder gar 110 Prozent des Kaufpreises einer Kapitalanlage-Wohnung, wie sie früher standardmäßig von vielen Banken angeboten wurden, sind heute eine seltene Ausnahme geworden, und dies ist auch gut so.

Die Gesundheit des Systems

Die Anwendung von Rating-Systemen für Immobilienkäufer, aber auch leidvolle Erfahrungen der Vergangenheit, haben dazu geführt, dass die Banken heute einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil auch von Erwerbern einer Kapitalanlage-Wohnung verlangen. Damit ist vor allem auch gewährleistet, dass Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage nicht mehr an bonitätsschwache Erwerber vermittelt werden, die sich in Wahrheit eine Eigentumswohnung gar nicht leisten können.

Nicht nur für Erwerber von Eigentumswohnungen, sondern auch für die Käufer von Eigenheimen sind die Risiken in den vergangenen Jahren eher gesunken, da Wohneigentum zuletzt erschwinglicher geworden und die finanzielle monatliche Belastung für den Immobilienkäufer gesunken ist.

Abgebildet wird die Erschwinglichkeit in einem Index des Center for Real Estate Studies (CRES), der die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammenfasst. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an.

Diese ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen und hat im vergangenen Jahr seinen vorläufigen Höhepunkt mit 130 Punkten erreicht. Noch vor fünf Jahren lag der Wert bei rund 90 Punkten. Zurückzuführen ist dies auf die stetig sinkenden Zinsen und die moderaten Preisanstiege für Einfamilienhäuser.

Obwohl die Preise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert im vergangenen Jahr um 2,8 Prozent gestiegen sind, ist der Index um 15 Punkte gestiegen – Immobilien sind also erschwinglicher geworden. Dies ist auf die historisch niedrigen Zinsen zurückzuführen, die binnen eines Jahres um 27 Prozent von 3,98 Prozent auf 2,91 Prozent gesunken sind.

Blick in die Zukunft

Auch in diesem Jahr sollte die Erschwinglichkeit von Wohneigentum weiterhin gut bleiben. Die Preise werden im kommenden Jahr nur noch moderat steigen und sich dann stabilisieren. Bei den Zinsen sind ebenfalls keine größeren Be-wegungen zu erwarten, so dass bei leicht steigenden Nettoeinkommen die Er-schwinglichkeit konstant bleiben sollte.

Eine weitere positive Entwicklung: Laut Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stieg der Eigenkapitalanteil bei der Eigenheimfinanzierung von 26 Prozent im Jahre 2009 auf 29 Prozent im Jahr 2012. Der Anteil der Finanzierungsfälle mit einem Fremdmittelanteil von bis zu 60 Prozent stieg allein in den Jahren 2009 bis 2012 um zehn Prozentpunkte von 18,9 Prozent auf 28,6 Prozent.

Ein weiteres Risiko bei der Finanzierung, nämlich ein Zinsanstieg nach Auslauf der Zinsbindungsphase, hat sich ebenfalls verringert. Denn der vdp-Studie zufolge, stieg der Anteil der Finanzierungsfälle bei der Ei-genheimfinanzierung, bei denen Zinsbindungen von länger als zehn Jahren gewählt wurden, im Zeitraum von 2009 bis 2012 von 26 Prozent auf 37,6 Prozent.

Aufgrund der niedrigen Zinsen sollten Immobilienkäufer jedoch darauf achten, dass sie auch deutlich höhere Tilgungen vereinbaren. Denn je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert die Darlehensrückführung bei dem klassischen Hypothekendarlehen. Wer, wie früher üblich, eine klassische anfängliche Tilgung von nur einem Prozent vereinbart, tilgt auch bei einer länger gewählten Zinsfestschreibung zu wenig.

 

Von: Jürgen Michael Schick