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Hausbau in Eigenregie, mit einem Bauträger oder Generalunternehmer?

Bei niedrigen Hypothekenzinsen scheinen Immobilien eine gute Alterssicherung zu sein. Soll ein komplett neues Haus gebaut werden, stellt sich die Frage: Selber bauen, schlüsselfertig kaufen oder eine Mischlösung finden? Was verspricht möglichst viel Gestaltungsspielraum, niedrige Kosten und geringen Zeitaufwand? Immonet hat die Vor- und Nachteile zusammengefasst.

Einfach und günstig: der Bauträger

Die einfachste und günstigste Variante ist, ein Haus von einem Bauträger zu kaufen. Dieser kümmert sich um die Beschaffung des Grundstücks, die Planung und den kompletten Bau des Hauses (auf eigene Kosten und Risiko). Nicht selten beginnt der Hausbau erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags.

Bauträger bieten meistens stark typisierte Häuser an. Zu finden ist diese Form zum Beispiel in Neubausiedlungen mit Reihenhäusern. Für Interessenten bietet dies den Vorteil, dass sie den Haustyp vorab als Musterhaus besichtigen können. Die Kosten lassen sich gut kalkulieren und sind meist niedriger als beispielsweise beim typischen Architektenhaus, das jedoch freier gestaltet werden kann. Die Umsetzung individueller Wünsche kostet entsprechend mehr Geld.

 
 

Das Bauträgerhaus hat zudem den Vorteil, dass der Bauherr nur einen Vertragspartner hat, der sich von der Planung bis zur Übergabe um alle Details kümmert. Meist bieten Bauträger auch eine Festpreisgarantie. Der Nachteil: Der eigene Gestaltungsspielraum ist begrenzt.

Um sich vor schwarzen Schafen in der Branche zu schützen, sollten Bauherren sich über das gewählte Unternehmen und seine Referenzen informieren. Gute Ansprechpartner sind Hausbesitzer, die ihre Immobilien bei demselben Bauträger erworben haben.

Außerdem sollte vor Vertragsabschluss die Leistungsbeschreibung kritisch durchleuchtet werden. So sind die Begriffe „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ gesetzlich nicht eindeutig definiert. Um sich vor überraschenden Kosten zu schützen, sollten Käufer auch klären, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist. Ratsam ist zudem eine Fertigstellungsversicherung, die den Bauherren bei einer Insolvenz des Bauträgers absichert.

Bauen mit einem Bauträger:

+ Guter Kostenüberblick
+ Geringes Risiko
- Wenig Gestaltungsspielraum

Bauen mit dem Generalunternehmer

Eine andere Möglichkeit zu bauen ist, einen Generalunternehmer zu beauftragen. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn der Bauherr bereits ein Grundstück gefunden und erworben hat oder dies plant. Bauherr und Generalunternehmer schließen einen Werkvertrag über alle Leistungen zur Errichtung des Baus. Nicht eingeschlossen ist die Planung. Das bietet den Vorteil, dass man sein Haus zusammen mit einem Architekten nach eigenen Wünschen gestalten (lassen) kann.

Ein Generalunternehmer kann Teilleistungen an Subunternehmer vergeben. Dennoch bleibt er der einzige Vertragspartner des Bauherrn und trägt die volle Verantwortung für die Gesamtleistung. Vorteil für den Bauherren: Er hat nur einen Ansprechpartner, auch bei Problemen oder Mängeln. Zudem spart er die Koordinierung der Gewerke und die Risiken während des Baus. Andererseits darf er den Subunternehmern keine direkten Anweisungen geben.

Ein Generalunternehmer ist also oft eine gute Lösung, wenn Bauplatz und Haus individuell gewählt und gestaltet werden sollen, der Bauherr sich aber nicht mit der Errichtung belasten möchten.

Einen Generalunternehmer zu beauftragen ist in der Regel etwa zehn bis 15 Prozent teurer als die Gewerke selbst zu engagieren und einzeln zu koordinieren. Das übernimmt ggf. der Generalunternehmer, der sich außerdem im Markt auskennen und günstig arbeitende Subunternehmen beteiligen sollte. Da der Kostenfaktor unterschiedlich ausfallen kann, gilt umso mehr, dass sich Bauherren gründlich über mögliche Unternehmer informieren und Referenzen einholen sollten.

Bauen mit einem Generalunternehmer:

+/- Eigene Planung notwendig
+ Keine Belastung durch Ausführung und Risiken
+ Nur ein Ansprechpartner bei Problemen
- Etwas höhere Kosten
- Die Wahl des Generalunternehmers ist entscheidend

Selbst mit anpacken: Bauen in Eigenregie

Ein belohnendes Gefühl: Im neu errichteten Wohnzimmer zu sitzen und zu wissen, "das ist alles mein Werk" – und davon in 20 Jahren noch den Kindern erzählen zu können. Ein noch viel wichtigeres Argument dafür, ein Haus in Eigenregie zu errichten, ist das Geld. Denn Eigenleistung kann unter Umständen viele Tausend Euro sparen.

Das beginnt schon mit dem Architekten. Auch wenn der kein Haus zu einem sicheren Festpreis bietet, können Bauherren die Planung durch Mitbestimmung, Kreativität und die genaue Auftragsausschreibung unterstützen und somit Kosten niedrig halten. (Architekten müssen sich übrigens an die Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI) halten, in der die Mindest- und Höchstsätze aufgeführt sind.)

Bei Eigenleistungen am Bau ist einiges zu beachten: Bauherren müssen mit vielen Hundert Stunden Arbeit und der Koordinierung der Gewerke rechnen. Hinzu kommt, dass Laien wesentlich länger als Profis für Bauarbeiten benötigen. Das Risiko ist relativ hoch, Fehler zu machen, unter der die Qualität des Baus leidet und die andere Gewerke beeinträchtigen. Das kann Zeitverzögerungen und finanziellen Mehraufwand zur Folge haben. Deshalb sind  Arbeiten an Statik, Strom und Wasser aus Sicherheitsgründen tabu.

Den Aufwand sollten sich Bauherren bewusst machen und realistisch einschätzen, ob dies neben Job und Familie umsetzbar ist. Auch Banken prüfen die geplanten Eigenleistungen und die Befähigung der Kreditnehmer genau. Eigenleistungen sollten vorab präzise geplant, mit den beteiligten Handwerkern abgestimmt, vertraglich geregelt und die Abläufe und Termine eingehalten werden.

Um Kosten gering zu halten, werden gerne Freunde und Verwandte eingespannt. Sie müssen extra versichert werden. Außerdem ist mit strengen Kontrollen durch das Finanzamt zu rechnen.

Wer sein Haus selbst baut, kann also viel Geld sparen, muss aber hohe Risiken und Belastungen für die ganze Familie einkalkulieren.

Bauen in Eigenregie:

+ Eigenleistung kann viel Geld sparen
+ Individuelle Wünsche lassen sich relativ leicht umsetzen
+ Man hat alles selbst in der Hand
- Hohe Risiken und unterschiedliche Qualität
- Hohe körperliche, psychische und planerische Belastung

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